1-Example NL

Samengevat: het gebouw is zeer slecht onderhouden: hete buizen zijn niet geisoleerd en waterlekken zijn al jaren niet meer gerepareerd en we moeten een vuilbak plaatsen om het water op te vangen.

Na werkzaamheden aan de verwarmings- en warmwaterleidingen bleven diverse delen van de installatie zonder verdere isolatie achter. Dit duurde van 2019 tot 2022 totdat deze isolatie uiteindelijk werd vernieuwd in november 2022. U kan zich inbeelden hoeveel calorieën verloren zijn gegaan.

De waterafvoerleidingen voor fase 1 en 2 waren van gietijzer. Na ruim 40 jaar barsten deze leidingen en zijn er lekkages in de waterafvoerleidingen. Dit treft met name de kolommen AB, CDEF, GH en KLMN. Voor sommigen is dit al zo sinds 2019. De meest recente dateert uit 2022 en is voor iedereen zichtbaar in de vorm van een vuilbak die het water van de toiletten opvangt in kolom H, een vuilbak die concierges regelmatig moeten ledigen. En waardoor de eigenaar van de parkeerplaats er overigens al maanden niet meer kan parkeren.

De reden van dit alles? De syndicus zegt sinds 2019 dat het onmogelijk is om een loodgieter te vinden die de reparaties kan uitvoeren. Een paar maanden was ons beloofd dat dit half november opgelost zou zijn (het is inderdaad gemakkelijker de werken uit te voeren wanneer de appartementen niet te druk bezet zijn maar nu zitten we in de derde winter...). Sinds half november heeft Bart een gebroken voet en kan hij niet werken: met een gebroken voet onmogelijk de computer of de telefoon gebruiken... De conciërge belt daarom de loodgieter op om te vragen welke dag hij komt: antwoord" Bart heeft me niet verteld waar ik moet beginnen en er is nog geen datum afgesproken".

Samenvatting: de syndicus staat zichzelf toe om de rekeningen te wijzigen nadat we ze hebben goedgekeurd: volledig verboden! Daarnaast betaalt hij rekeningen voor diensten die niet hebben plaatsgevonden!

De Algemene Vergadering is beslissend. De boekhouding van onze mede-eigendom wordt bijgehouden door de syndicus. Ze wordt dan gecontroleerd door de controleur van de Rekeningen die ons voorstelt (of niet) om de rekeningen goed te keuren wat we doen (of niet) op de Algemene Vergadering.

Zodra deze rekeningen zijn goedgekeurd, is het uiteraard ten strengste verboden om iets te wijzigen !

Het kan de syndicus niets schelen. Hij denkt dat het beter zou zijn om dingen anders te verantwoorden en wijzigt de rekeningen die we zojuist hebben goedgekeurd! In dit geval besloot hij in zijn eentje dat de eigenaren van appartementen A tot en met J en die van appartementen O tot Z in 2021 meer zouden betalen en dat de eigenaren van KLMN-appartementen minder zouden betalen.  Dit is niet dramatisch qua bedragen (we hebben het over € 12.155,30) maar het principe is onaanvaardbaar. En hoe dan ook verdient het verhaal om verteld te worden omdat het onthult dat de syndicus rekeningen betaalt voor diensten die niet worden uitgevoerd!

In juli 2021 ging de KLMN-lift regelmatig kapot. Kone vond dat het nodig was om een nieuwe motor te kopen die 12.155,30 kostte, inclusief de motor, een lift om hem op de 5de verdieping te monteren , drie tractiekabels en enkele dagen arbeid.

De levertijd was enkele maanden. Jean kocht een ventilator bijAngelus en plaatste deze naast de motor om oververhitting te voorkomen en probeerde de motor in leven te houden totdat deze werd vervangen. Dit bleek effectief en daarom vond de syndicus het niet nodig om de motor te vervangen omdat de DIY (Do it yourself) werkte. Bart vond dat het beste was om deze in de kelder te bewaren, zodat deze op een dag gebruikt kon worden waar een motor vervangen moest worden.  Dus besloot hij op eigen houtje, en nadat we de rekeningen hadden goedgekeurd,  dat de eigenaren van de KLMN niet alleen voor deze motor dienden te betalen en dat het beter was om hem in reserve te plaatsen zodat deze door iedereen gefinancierd zou worden.

Ik weet niet wat u vindt van een lift die alleen via DIY werkt. Ik weet niet wat u ervan vindt dat een boekhouder de door u goedgekeurde rekeningen wijzigt. Ik weet niet wat u vindt van een syndicus die het volledige bedrag van Kone's offerte betaalt als er geen lift, geen kabels, geen arbeid is geweest. Ik toch...

Jean's slimme DIY.

Samenvatting: De syndicus wordt door de mede-eigendom gevraagd  om te zoeken naar manieren om geld te besparen. Hij stelt voor om het zwembad tijdens de wintermaanden te sluiten en voor de rest het plafond van het zwembad te verfraaien en onnodige wijzigingen aan te brengen. Wat de echte oplossingen betreft, zegt hij dat we dat in 2024 zullen zien.

Ons contract met onze gas- en elektriciteitsleverancier is een driejarig contract met een vaste prijs die afloopt op 30 april 2023. Sinds een jaar zijn we blij dat we nog steeds profiteren van de prijzen van voor de crisis en we beven al een jaar bij de gedachte aan wat er met ons gaat gebeuren. En het is een jaar geleden dat we niets anders doen dan de temperatuur van het water (en de lucht) van het zwembad met één graad verlagen. Er is dringend nood aan maatregelen, idealiter maatregelen die al  op 1 mei  2023 van kracht zouden zijn.

Bedroefd door deze passiviteit, schreef ik een nota die een aantal mogelijkheden inhoudt die moesten worden geanalyseerd en gericht aan de raad van mede-eigendom en de syndicus. De voorzitter van de raad van mede-eigendom zei me dat het heel interessant is en dat de syndicus het moet bestuderen. De syndicus antwoordde dat dit hem niets nieuws leerde en dat er hooguit één van deze maatregelen genomen zou moeten worden.

Deze nota kan hier worden bekeken Économies d'énergie piscine  en hier voor de bijlage : prébudget 2023.

De syndicus denkt dat urgentie juist is wat hij van plan was voor te stellen aan de AV van 2023 en dat we er voor de rest over zullen nadenken voor de AV van 2024. 

Maar wat bevat zijn lijstje ?

12.500 € dakisolatie, toilet, technische ruimte

22.500 € vervanging van oude beglazing

30.000 € nieuw plafond

12.500 € nieuwe LED verlichting

Zeer goed voor de 12.500 € isolatie (als deze wordt aangebracht waar het nodig is). 

Zeer slecht voor de vervanging van oude beglazing! We hebben het over de kozijnen van de gang die van fase 3 naar de garage leidt, evenals de drie toegangsdeuren naar het zwembad. Behalve misschien voor één van hen is het totaal onrendabel!

Laten we het niet hebben over het nieuwe plafond- en LED-spots die geen andere reden hebben dan om de esthetiek te verbeteren , omdat de huidige verlichting al LED is.

Samenvatting: de syndicus liet een eigenaar bijna vier jaar niets betalen met als gevolg een schuld van meer dan 37.000 € die we zelf zullen moeten betalen en die niet kon worden teruggevorderd.

De eigenaar van drie appartementen (waarvan twee via twee vennootschappen) heeft sinds 2019 niets betaald: noch aanvragen voor provisie, noch zijn verbruik, noch zijn aandeel in het reservefonds. Het totaal bedrag bedroeg € 26.827,11 op 31 december en zal eind dit jaar de € 37.000 overschrijden. Om nog maar te zwijgen over wat er in 2023 nog bijkomt en over de juridische kosten

. En gedurende deze tijd blijft deze heer één van zijn appartementen verhuren, int hij de huren terwijl zijn huurders water en verwarming verbruiken waarvoor we nooit zullen worden betaald.

Waarschuwing: het ding is niet zo eenvoudig als het lijkt. U kunt toestemming krijgen van de rechter om de watertoevoer af te sluiten, maar het is nu te laat: het kost meer aan juridische kosten dan de paar maanden die nog resten tot een gedwongen verkoop. We kunnen beslag leggen op de meubels, maar dat kost meer aan juridische kosten, gerechtsdeurwaarder, slotenmaker en verhuizer dan de waarde van de meubels. Dat had hij drie jaar geleden moeten doen of simpelweg ermee hebben gedreigd omdat hij destijds de uitbetaling van de mede-eigendom zou hebben begunstigd ten opzichte van zijn andere schuldeisers: dit doet hij tot nu toe met zijn elektriciteitsmeter: hij was in staat om het nodige geld te vinden zodat zijn elektriciteit niet zou worden afgesloten.

Bovendien ben ik er niet zeker van dat de zaak op de beste manier zal worden behandeld door de gekozen advocaat.

Het ernstigste van dit alles is dat noch de syndicus, noch de controleur van de Rekeningen ons hierover heeft ingelicht tijdens de Algemene Vergaderingen bij de goedkeuring van de rekeningen. Anno 2019 kunnen we het begrijpen: de schuld was nog niet zo twijfelachtig dat deze gemeld moest worden. Maar dit is ontoelaatbaar voor de rekeningen van 2020 en 2021. Bovendien wordt ons er niet alleen niets over verteld, maar wordt het ook niet als zodanig in de rekeningen geregistreerd. We hebben deze schuld in 2022 nog maar net geboekt op een speciale debiteurenrekening...

En u verneemt het waarschijnlijk pas door deze regels meer dan drie jaar na de stopzetting van de betaling te lezen…

En in deze openstaande betaling die we zullen delen, zullen de vergoedingen opgenomen zijn die hij gedurende 36 maanden aan de syndicus had moeten betalen voor 3 appartementen...

Samenvatting : We bouwen al 4 jaar een reservefonds op. Het bijbehorende geld moet op een speciale bankrekening worden gezet. Er zou vandaag € 115.239,40 op deze rekening moeten staan en er is slechts € 57.959,00.

De Algemene Vergaderingen van 2019, 2020 en 2021 beslisten dat 5% van ons gewoon budget zou worden besteed aan het reservefonds.

Het gewoon budget voor deze drie jaar was respectievelijk €400.000, €400.000 en €360.000.

De Algemene Vergadering van 2022 besliste ook om 20% van het gewone budget op het reservefonds te storten en besliste ook om er de opbrengst van kelderhuur aan toe te voegen, die op 13 oktober 2022 € 37.523 bedroeg.

Uit dit alles volgt dat

1) De syndicus had in onze rekeningen de volgende bedragen moeten noteren die van de reservefondsrekening zijn afgeschreven:

a. 20.000 € in 2019

b. 20.000 € rn 2020

c. 18.000 € in 2021

d. 18.000 € in 2022

e. € 37.523 in 2022

In totaal €113.523 per 13 oktober 2022. En zelfs van 117.523 € als we rekening houden met een eerste fout, de syndicus was vergeten dat het budget was gedaald van 400.000 € naar 360.000 € voor 2021 en 2022 en dat het dus niet langer 20.000 € was die voor die jaren in aanmerking moest worden genomen, maar 18.000 €. Maar hij telde er 20.000.

2) De syndicus moest de € 20.000 (of de € 18.000) van de € 400.000 (of de € 360.000) nemen en niet van ons vorderen. Toch is dit wat hij sommige jaren deed en andere niet.

3) De syndicus is wettelijk verplicht om het geld van het reservefonds over te maken naar een speciale bankrekening die losstaat van de zichtrekening of spaarrekening. Uiteraard moet er enkel het geld dat daadwerkelijk  door de mede-eigenaars is betaald en niet het geld dat van hen is opgeëist maar niet is betaald, worden gestort. Wel weten we dat de eigenaar van drie appartementen niets meer betaalt en dit sinds 2019. In het slechtste geval heeft hij sinds 1 januari  2019 niets meer betaald en daarom heeft hij in het slechtste geval niet de 3 X 431,20 betaald die hij tot nu toe moest betalen. We weten ook dat een eigenaar op 13 oktober nog een saldo van 990 € moest betalen voor de huur van zijn kelder.

4) We zouden dus op 13 oktober een bedrag van € 117.523 in de boekhouding moeten hebben van het reservefonds, maar er is slechts € 60.000. Het is aanvaardbaar dat de bedragen in de loop van het jaar nog niet worden geregistreerd en dat ze worden geregistreerd tegen de tijd dat de rekeningen worden afgesloten. Maar de fout dateert van vorig jaar waarvan de rekeningen werden gesloten en goedgekeurd. We zouden eind 2021 60.000 € moeten vinden en er is slechts 40.000 €.

5) Ongeacht de manier waarop het wordt verantwoord, moet het geld dat voor het reservefonds wordt ontvangen volgens de wet worden overgemaakt naar de speciale bankrekening. Dus we zouden op deze rekening op 13 oktober 117.523 € - 3 X 431.20 € - 990 € = 115.239.40 € moeten vinden. Maar er is slechts 57.959,00 €! En al vorig jaar toen we 60.000 € - 2 X 431,20 € = 59.137,60 € moesten hebben, hadden we slechts 38.708 € ...

Waar is de 57.280,40 € die van de bankrekening is verdwenen gebleven? Te lang om u hier uit te leggen, maar ik wil u geruststellen: we hebben het niet over fraude, we hebben het over een zeer ernstige boekhoudkundige fout.

De garage is uitgerust met

• intense verlichting geregeld door een timer
• basisverlichting die voldoende is om zich door de garage te verplaatsen
• een noodverlichting op batterijen die de minimaal benodigde verlichting biedt.

Ik vroeg me af of het zin had deze intense verlichting als vanzelfsprekend te laten branden van 9 tot 17 uur in de hele garage, die vaak verlaten is. Drukknoppen of, beter nog, bewegingsmelders zouden kunnen volstaan. Dus liep ik rond in de garage om de lampen en hun wattage te tellen, wat tot nieuwe ontdekkingen leidde...

De som van alles wat de garage verbruikt is minder dan wat de ad-hoc meter registreert en dus minder dan wat aan alle mede-eigenaren in rekening wordt gebracht.  Bij nader inzien zag ik dat een circuit dat niet alle eigenaren aangaat, was aangesloten op deze gemeenschappelijke meter die we allemaal financieren. Het is geen groot probleem omdat we het niet over heel grote bedragen hebben. Maar het probleem is al sinds 2018 bekend (het was een oplettende eigenaar die ons er toen op wees). De helft is in 2018 opgelost, maar de andere helft niet...!

Wat veel zorgwekkender is, zijn de vier waarnemingen die ik tijdens deze wandeling deed en die betrekking hebben op de veiligheid.

In 2008 hebben we de brandweer het gebouw laten inspecteren. Er kwam uit dat het nodig was om :

⦁ branddeuren te laten plaatsen tussen de garage en de trappenhuizen,

⦁ rookafvoer in de trappenhuizen te installeren,

⦁ overal in het gebouw noodverlichting te laten installeren,

⦁ ervoor zorgen dat de nooddeuren altijd toegankelijk zijn.

En we hebben al deze aanbevelingen opgevolgd om ons gebouw te beveiligen.

Branddeuren voorkomen de verspreiding van vuur. Mits ze gesloten zijn, natuurlijk, en daarom zijn ze uitgerust met een deurdranger.

Rookafvoerkleppen zijn koepels op het dak die de brandweer vanaf de begane grond kan openen om rook uit een trappenhuis af te voeren. Mits de afstandsbediening werkt natuurlijk.

De noodverlichting moet bij stroomuitval kunnen branden en evacuatie mogelijk maken. Mits de batterijen werken, natuurlijk.

En de kleine rode kastjes die naast de nooddeuren op de vijfde verdieping zijn geïnstalleerd en waarin de sleutel van de nooddeuren zit, zijn zeer effectief, mits de sleutel er is natuurlijk.

Tijdens mijn wandeling merkte ik dat de branddeur van STU open bleef staan (heel praktisch als je koffers hebt, maar niet precies wat de brandweer ons vroeg...). Ondanks verschillende aanmaningen was dit al jaren het geval met de CDEF deur, totdat eindelijk het nodige eenvoudige schaafwerk werd gedaan.

Op de dag van mijn bezoek waren er meer kapotte noodlampen dan werkende! Dit is echter gemakkelijk te controleren: er is een knopje dat je kunt indrukken om ze te testen.

Wat de bediening van de rookafvoerkleppen betreft (er zijn er 8, één per trappenhuis), stonden er verschillende op alarm, wat wijst op een defecte batterij.

Toen ik op de vijfde verdieping rondliep, zag ik dat de nooddeuren op slot zaten, maar in de meeste gevallen was de sleutel uit het rode kastje verdwenen.

Ik meldde deze storingen aan de conciërge die ze meldde aan de syndicus die (heel snel) een firma liet komen en op het moment van dit schrijven werkt de noodverlichting en ook de ventilatiebediening. Het enige wat overblijft is de rest. Maar ben ik diegen die dit moes opmerken?

En tenslotte, laten we het hebben over de defibrillator geïnstalleerd bij de zwembaddeur. Geweldig idee. Maar als je Jean of Carine vraagt of ze hem effectief kunnen gebruiken om je leven te redden als het nodig is, is het antwoord een beetje ontwijkend. Ze hebben vier jaar geleden training gehad, maar...

Het is belangrijk te weten dat het bedrijf dat de liften in een gebouw onderhoudt niet noodzakelijk het bedrijf hoeft te zijn dat ze heeft gebouwd en geïnstalleerd. In feite hebben we 8 liften van twee verschillende merken en voor elk daarvan verschillende onderdelen (cabine, motor, schakelkast, ...).

Tot hier geen enkel probleem.

Het bedrijf KONE doet het onderhoud voor ons sinds 2011. De wet bepaalt dat de syndicus de voorlopige leveringen (in dit geval onderhoudsleveringen) voortdurend moet evalueren en aan ons moet rapporteren. En zoals gezegd is het de taak van de raad om te controleren of de syndicus zijn opdracht vervult.

Wordt het gebruik van KONE regelmatig in vraag gesteld en wordt regelmatig besloten om met hen te blijven werken omdat zij de beste prijs of de beste service bieden? Voor de prijs, zeker niet. Voor de service laat ik het oordeel aan u over.

In 2018 kostte het liftonderhoudscontract ons €1.793,91 per lift per jaar. Geïntrigeerd door deze prijs, die mij erg hoog leek, vroeg ik een offerte aan bij de firma OTIS. Zij deden mij twee aanbiedingen, een van 519,40 euro per jaar en een van 731,40 euro per jaar (prijs inclusief BTW). In het eerste geval verbonden zij zich tot twee preventieve onderhoudsbeurten per jaar en in het tweede tot drie preventieve onderhoudsbeurten per jaar (KONE verbindt zich in zijn contract niet tot een bepaald aantal preventieve onderhoudsbeurten per jaar). Het OTIS-contract was (na drie jaar) van jaar tot jaar opzegbaar met een opzegtermijn van drie maanden. Het contract van KONE is slechts om de vijf jaar opzegbaar met een opzegtermijn van 6 maanden...

Op 23 september 2018 schreef ik de syndicus en de raad aan om hen te vragen voor 30 september af te zien van de contracten met KONE en met De COCK (zwembad) waardoor we drie maanden de tijd hadden om met hen (of met een ander) opnieuw over deze contracten te onderhandelen. Voor De COCK moest een eenvoudige brief worden gestuurd 3 maanden voor de uiterste datum van 1 januari en dit liet nog alle mogelijkheden open. Voor KONE vergde dit enige onderhandeling.

Toch ben ik nu overtuigd dat we te veel betalen: ik heb onder andere een offerte van OTIS die dat toont. Ik denk niet dat we met OTIS of een ander bedrijf moeten samenwerken, maar ik denk wel dat we van deze gelegenheid gebruik moeten maken. Nog meer nu nadat we de aanpassingen die we verleden jaar aan deze liften lieten doen. Zou iemand met Kone in gesprek kunnen gaan om betere voorwaarden vanaf 2019 tekunnen afspreken. Of moeten we nog één jaar wachten?

Het antwoord van Bart was om niet van leverancier te veranderen en dat dit op dit moment toch niet de prioriteit had.

Ik denk dat we hier zeker niet moeten veranderen of opzeggen, gezien het comfort van de bewoners teveel op het spel staat. Zoals Juliaan al zei, kunnen we alleen maar hopen dat de prijzen van de andere grote leveranciers beter zullen zijn, maar dat is momenteel dan zeker niet één van de belangrijkste uit te voeren zaken.

Er is hier een onverklaarbare voorkeur van de syndicus voor de leverancier KONE, ondanks het enorme prijsverschil.

Dit betekent dat de onderhoudskosten destijds €14.351,28 (dus 8 x €1.793,91) per jaar bedroegen (geïndexeerd). Maar we hebben in de loop der tijd veel meer uitgegeven bij KONE, omdat er uiteraard diensten zijn die niet in het contract zijn opgenomen (bijvoorbeeld vervanging van de motor). Dit bedroeg alleen al voor het jaar 2021 € 45.779,11 betaald aan KONE. Bij mijn weten gebeurde dit zonder aanbesteding, wat volgens ons huishoudelijk reglement verplicht is zodra het bedrag boven de € 12.500 uitkomt.

Hebben we in ruil hiervoor een goede service gekregen? Onlangs bleef de VWXYZ-lift bijna twee maanden buiten gebruik (tenminste van 28 november tot 17 januari). Het KONE-contract garandeert ons nochtans meer dan 99,5% beschikbaarheid van de liften.

Eén troost: ze garanderen een beschikbaarheid van meer dan 99,5%. En ze zijn zo zeker van zichzelf dat ze beloven ons met €25 te compenseren als deze belofte niet wordt nagekomen. We zijn dus €25 rijker.

Deze twee maanden van buiten gebruik stelling scheen de syndicus niet te storen want hij schreef de eigenaars van VWXYZ :

De problemen met lift 8, kolom VWXYZ, houden aan. Daar is inmiddels sedert een maand de lift defect wegens een defecte sturing.

Het probleem ligt niet bij de firma KONE, die altijd correcte service verleent, maar bij het feit dat de specifieke PLC-software voor de lift is ontwikkeld door een bedrijf dat slechts één firma heeft (SETEC).

Voor Bart heeft KONE altijd een correcte service geleverd. Voor mij (en voor ieder ander) is KONE verantwoordelijk voor zijn onderaannemers: ons contract bindt ons alleen aan KONE en aan niemand anders.

Om eerlijk te zijn denk ik niet dat KONE beter of slechter is dan iemand anders. Het gaat erom de leverancier goed te managen. Maar als u accepteert dat uw servicecontracten veel duurder zijn dan andere zonder hen daar zelfs maar op te wijzen, als u hun gewoon vraagt hoeveel u hen schuldig bent voor een motorvervanging zonder hen zelfs maar in concurrentie te stellen met andere bedrijven, en als u hen na 24 dagen pech vrijpleit van elke fout, moedigt u hen niet aan tot verbetering.

Dit alles onder de welwillende blik van een raad van mede-eigendom die ervoor moet zorgen dat de syndicus zijn werk goed doet.