1-Example FR

Résumé : l’immeuble est très mal entretenu : des canalisations brûlantes ne sont pas isolées et des fuites d’eau ne sont pas réparées depuis des années : nous devons mettre une poubelle pour recueillir l’eau !

Suite à des travaux effectués aux canalisations de chauffage et d’eau chaude plusieurs parties de l’installation se sont retrouvées sans plus  d’isolation. Cela a duré de 2019 à 2022 jusqu’à ce qu’enfin cette isolation soit refaite en novembre 2022. On ne vous dit pas le nombre de calories perdues.

Les conduites de décharge d’eau des phases 1 et 2 ont été réalisées en fonte. Après plus de 40 ans ces conduites se crevassent et il y a des fuites dans les canalisations de décharge d’eau. Cela affecte notamment les colonnes AB, CDEF, GH et KLMN. Cela dure pour certaines depuis 2019. La plus récente date de 2022 et est visible de tous sous la forme d’une poubelle qui  recueille les eaux des WC de la colonne H, poubelle que les concierges ont le plaisir de pouvoir vider régulièrement. Et qui accessoirement empêche depuis des mois le propriétaire du parking de s’y garer.

La raison de tout cela ? Le syndic dit depuis 2019 impossible de trouver un plombier qui puisse faire les réparations. Depuis quelques mois on nous promet que ce sera fait à la mi-novembre (plus facile en effet lorsque les appartements ne sont pas trop occupés mais nous en sommes au troisième hiver…). A la mi-novembre Bart a un pied cassé et ne peut pas travailler : impossible comme vous le savez d’utiliser son ordinateur ou son téléphone avec un pied cassé… Le concierge téléphone donc au plombier pour savoir quel jour il viendra : réponse « Bart ne m’a pas dit par où je devais commencer et aucune date n’a encore été convenue ».

Aux dernières nouvelles un sous-traitant viendra le 10 décembre casser tout ce qui doit l’être dans les salles de bains ou les placards des étages concernés. De quoi les laisser en l’état durant les vacances de Noël et reprendre les travaux après. Une propriétaire vient d’envoyer une mise en demeure au syndic qui lui répond le jour-même par une autre lettre recommandée expliquant qu’il a tout fait au mieux.

Résumé : le syndic se permet de changer les comptes après que nous les ayons approuvés : tout à fait interdit ! Par ailleurs il paie des factures pour des prestations qui n’ont pas eu lieu !

L’Assemblée Générale est souveraine. Les comptes de notre copropriété sont tenus par le syndic. Ils sont ensuite contrôlés par le Commissaire aux Comptes qui nous propose (ou pas) d’approuver les comptes ce que nous faisons (ou pas) en Assemblée Générale.

Une fois ces comptes approuvés il est évidemment strictement interdit d’y changer quoi que ce soit !

Le syndic n’en a cure. Il trouve que ce serait tout compte fait mieux de comptabiliser les choses autrement et modifie les comptes que nous venons d’approuver ! Il a en l’occurrence décidé tout seul que les propriétaires des appartements A à J et ceux des appartements O à Z paieraient plus en 2021 et que les propriétaires des appartements KLMN paieraient moins...  Ce n’est pas dramatique en termes de montants (on parle de 12.155,30 €) mais c’est inadmissible quant au principe. Et de toute façon l’histoire mérite d’être contée parce qu’elle fait découvrir qu’en plus de cela le syndic paie des factures pour des prestations qui ne sont pas effectuées !

En juillet 2021 l’ascenseur KLMN tombait régulièrement en panne. Kone a estimé qu’il fallait acheter un nouveau moteur dont coût 12.155,30 comprenant le moteur, un lift pour le monter au 5^ème étage, trois câbles de traction, et plusieurs jours de main d’œuvre.

La délai de livraison était de plusieurs mois. Jean a été acheter un ventilateur chez Angelus et l’a placé à côté du moteur pour éviter la surchauffe et essayer que le moteur survive jusqu’à son remplacement. Cela s’est avéré efficace et donc le syndic a trouvé inutile de remplacer le moteur puisque le bricolage fonctionnait. Bart trouvait préférable de le garder à la cave pour qu’il serve un jour là où il faudrait remplacer un moteur. Il a donc tout seul et après que nous avions approuvé les comptes, décidé que les propriétaires du KLMN ne devaient pas payer ce moteur et qu’il valait mieux le mettre en réserve et qu’il soit financé par tout le monde.

Je ne sais pas ce que vous pensez d’un ascenseur qui ne fonctionne que grâce à un bricolage. Je ne sais pas ce que vous pensez d’un comptable qui change les comptes que vous avez approuvés. Je ne sais pas ce que vous pensez d’un syndic qui paie l’intégralité du montant du devis de Kone alors qu’il n’y a eu ni lift, ni placement de câbles, ni main d’œuvre. Moi en tous cas…

L’astucieux bricolage de Jean

Résumé : Le syndic est chargé par le conseil de copropriété de chercher comment faire des économies Il propose de fermer la piscine pendant les mois d’hiver et pour le reste d’embellir le plafond de la piscine et d’y faire des modifications inutiles. Quant aux vraies solutions, il dit qu’on verra cela en 2024.

Le contrat qui nous lie à notre fournisseur de gaz et d’électricité est un contrat à prix fixe de trois ans qui vient à échéance le 30 avril 2023. Cela fait un an qu’on se félicite de bénéficier encore toujours des prix d’avant la crise et cela fait un an qu’on tremble à l’idée de ce qui va nous arriver. Et cela fait un an qu’on ne fait rien sinon de diminuer d’un degré la température de l’eau (et de l’air) de la piscine. Il y a urgence de prendre des mesures, idéalement des mesures qui seraient déjà en place au 1^er mai 2023.

Attristé par cette inaction je rédige une note qui présente une série de pistes à analyser et l’adresse au conseil et au syndic. Le président du conseil me répond que c’est fort intéressant et que le syndic doit étudier cela. Le syndic répond que cela ne lui apprend rien de neuf et que tout au plus une seule de ces mesures serait à prendre. Mais à ce jour rien n’est fait.

On peut consulter cette note ici note YP piscine et son annexe ici annexe

Le syndic pense que l’urgence est au contraire ce qu’il a prévu de proposer à l’AG de 2023 et que pour le reste on y réfléchira pour l’AG de 2024. Or que prévoit sa liste ?

12.500 € isolation toit, toilette, chambre technique

22.500 € remplacement des anciens vitrages

30.000 € nouveau plafond

12.500 € nouvel éclairage LED

Très bien pour les 12.500 € d’isolation (si elle est faite là où il faut).

Très mauvais pour le remplacement des anciens vitrages ! On parle des châssis de fenêtre du couloir qui mène de la phase 3 au garage ainsi que des trois portes d’entrée à la piscine. Sauf peut-être pour l’une d’elle c’est totalement non rentable !

Ne parlons pas du nouveau plafond et des spots LED qui n’ont d’autre raison que d’améliorer l’esthétique puisque l’éclairage actuel est déjà du LED.

Résumé : le syndic laisse un propriétaire ne plus rien payer depuis près de quatre ans avec une dette de plus de 37.000 € que nous devrons nous partager pour ce qui n’aura pas pu être récupéré.

Le propriétaire de trois appartements (dont deux au travers de deux sociétés) ne paie plus rien depuis 2019 : ni les demandes de provision, ni ses consommations ni sa part du fonds de réserve. Le montant de l’ardoise se montait à 26.827,11 € au 31 décembre dernier et dépassera les 37.000 € à la fin de cette année. Sans compter ce qui s’y ajoutera en 2023 et sans compter les frais de justice. Et pendant ce temps-là ce Monsieur continue de louer un de ses appartements, encaisse les loyers tandis que ses locataires consomment de l’eau et du chauffage qui ne nous seront jamais payés.

Attention : la chose n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît.  On peut obtenir du juge l’autorisation de couper l’approvisionnement en eau mais c'est à présent trop tard : cela coûtera plus en frais de justice que les quelques mois qui restent encore avant une vente forcée. On pourrait saisir les meubles mais cela coutera plus cher en frais de justice, d’huissier, de serrurier et de déménageur que la valeur des meubles. Il aurait fallu faire cela ou simplement menacer de faire cela il y a trois ans car à l’époque il aurait favorisé le paiement de la copropriété par rapport à ses autres créanciers : c’est bien ce qu’il fait jusqu’à présent pour son compteur d’électricité : il a bien su trouver l’argent nécessaire pour qu’on ne lui coupe pas l’électricité.

En outre je ne suis pas certain que l’affaire soit traitée au mieux par l’avocat choisi.

Le plus grave dans tout cela c’est que ni le syndic ni le Commissaire aux Comptes ne nous en ont fait part lors des Assemblées Générales au moment d’approuver les comptes. En 2019 on peut le comprendre : la  créance n’était pas encore à ce point douteuse qu’il faille en faire état. Mais c’est inadmissible pour les comptes de 2020 et de 2021. D’ailleurs non seulement on ne nous en fait pas part mais cela n’est pas inscrit comme tel dans la comptabilité. On vient seulement en 2022 d’inscrire cette créance sur un compte spécial de créance douteuse… Et vous, vous l’apprenez sans doute en lisant ces lignes plus de trois ans après la cessation de paiement…

Et dans cet impayé que nous allons nous partager il y aura les honoraires qu’il aurait dû payer au syndic pendant 36 mois pour 3 appartements et que nous paierons à sa place...

Résumé : nous constituons depuis 4 ans un fonds de réserve. L’argent correspondant devrait être mis sur un compte en banque spécial. Il devrait y avoir aujourd’hui 115.239,40 € sur ce compte et il n’y en a que 57.959,00 € .

Retenons que

• Dans un premier temps je ne m’étais adressé qu’au président et au vice-président de notre conseil de copropriété ainsi qu’au Commissaire aux Comptes. Ce dernier m’a répondu très rapidement. On trouvera ici son incroyable réponse

mails Commissaire aux Comptes

• Par contre je n’avais après 5 jours reçu aucune réponse du président et du vice-président. Je me suis alors adressé au conseil tout entier à qui j’ai fait part de mes constatations (nous allons en 2023 payer deux fois l’alimentation du fonds de réserve !) et de ce manque de proactivité (il est urgent de s’attaquer aux mesures d’économie d’énergie et aux investissements à faire pour l’économiser). J’ai alors reçu une réponse du président qui convient qu’il y a un sérieux problème, qui propose de voir cela lors de leur réunion de février et que le syndic s’y explique.

Voici le détail du problème :

Les Assemblées Générales de 2019, de 2020 et de 2021 ont décidé que 5% de notre budget ordinaire serait consacré au fonds de réserve.

Le budget ordinaire de ces trois années était respectivement de 400.000 €, 400.000 € et 360.000 €.

L’Assemblée Générale de 2022 a décidé elle aussi de consacrer 5% du budget ordinaire au fonds de réserve et a en outre décidé d’y verser le fruit des locations de caves ce qui au 13 octobre 2022 se montait à 37.523 €.

De tout quoi il résulte que

• le syndic aurait dû dans notre comptabilité comptabiliser les montants suivants au débit du compte fonds de réserve :
  • 20 000 € en 2019
  • 20 000 € en 2020
  • 18 000 € en 2021
  • 18 000 € en 2022
  • 37 523 € en 2022

Soit un total de 113.523 € au 13 octobre 2022. Et même de 117.523 € € si l’on tient compte d’une première erreur du syndic qui a oublié que le budget était passé de 400.000 € à que le budget était passé de 400.000 € à 360.000 € pour 2021 et 2022 et que ce n’était donc plus 20.000 € qu’il fallait considérer pour ces années-là mais 18.000 €. Or il a compté 20.000.

• Le syndic devait prélever les 20.000 € (ou les 18.000 €) dans les 400.000 € (ou dans les 360.000 €) et non pas nous les réclamer en plus. C’est pourtant ce qu’il a fait certaines années et pas d’autres.

• La loi oblige le syndic à virer l’argent du fonds de réserve sur un compte en banque spécial distinct du compte à vue ou du compte d’épargne. Seul doit évidemment y être versé l’argent qui a réellement été payé par les copropriétaires et pas celui qui leur a été réclamé mais qui n’aurait pas été payé. Or nous savons que le propriétaire de trois appartements ne paie plus rien et cela depuis 2019. Au pire ne paie-t-il plus rien depuis le 1^er janvier 2019 et donc au pire n’a-t-il pas payé les 3 X 431,20 qu’il avait eu à payer à ce jour. On sait aussi qu’ au 13 octobre un propriétaire devait encore payer un solde de 990 € pour la location de sa cave.

• On devrait donc au 13 octobre avoir en comptabilité un montant de 117.523 € comme total du fonds de réserve or il ne s’y trouve que 60.000 €. On peut accepter qu’en cours d’année les montants ne soient pas encore comptabilisés et qu’ils le seront d’ici la clôture des comptes. Mais l’erreur date de l’année passée dont les comptes ont été eux clôturés et approuvés. On devrait à fin 2021 y trouver 60.000 € et on n’y trouve que 40.000 €.

• Quoiqu’il en soit de la manière dont c’est comptabilisé, l’argent reçu pour le fonds de réserve doit de par la loi être viré sur le compte en banque spécial. Donc on devrait trouver sur ce compte au 13 octobre 117.523 € - 3 X 431,20 € - 990 € = 115.239,40 €. Or il n’y en a que 57.959,00 € ! Et déjà l’année passée alors que nous devions y avoir 60.000 € - 2 X 431,20 € = 59.137,60 € nous n’en avions que 38 .708 €…

Où sont passés les 57.280,40 € qui manquent sur le compte en banque ? Trop long à vous expliquer ici mais je veux en tous cas vous rassurer : on ne parle pas d’une fraude, on parle d’une très grave faute comptable.

Le compteur électrique du garage alimente un autre circuit que celui du garage.

Plusieurs systèmes de sécurité sont défaillants.

Le garage est équipé
⦁ d’un éclairage intense commandé par une minuterie
⦁ d’un éclairage de base qui suffit à se déplacer dans le garage
⦁ d’un éclairage de secours sur batterie assurant l’éclairage minimum nécessaire.
Je me demandais s’il était bien utile de faire fonctionner cet éclairage intense d’office de 9h à 17h dans tout le garage alors que celui-ci est souvent désert. On pourrait se contenter des boutons poussoir ou mieux de détecteurs de mouvement. Je me suis donc promené dans le garage pour dénombrer les luminaires et leur puissance, ce qui a été l’occasion de nouvelles découvertes…
La somme de tout ce que le garage consomme est inférieure à ce que le compteur ad-hoc enregistre et donc inférieur à ce qui est facturé à l’ensemble des copropriétaires. En y regardant de plus près j’ai constaté qu’un circuit qui ne concerne pas tous les propriétaires était raccordé sur ce compteur commun que nous finançons tous. Pas de quoi fouetter un chat car on ne parle pas de très gros montants. Mais le problème est connu depuis 2018 (c’est à l’époque un propriétaire vigilant qui nous l’avait fait remarquer). Il a été résolu pour moitié en 2018 mais pas pour l’autre moitié… !
Mais ce qui est beaucoup plus préoccupant ce sont les quatre constats que j’ai faits durant cette promenade et qui eux ont trait à la sécurité.
Nous avions fait inspecter la résidence par les pompiers en 2008. Il en était ressorti qu’il fallait :
⦁ faire installer des portes coupe-feu entre le garage et les cages d’escalier,
⦁ faire installer des exutoires de fumée dans les cages d’escalier,
⦁ faire installer des lampes de secours partout dans l’immeuble,
⦁ s’assurer que les portes de secours soient toujours accessibles.
Et nous avons suivi toutes ces recommandations pour sécuriser notre résidence.
Les portes coupe-feu empêchent la propagation du feu. A condition d’être fermées bien évidemment et c’est pourquoi elles sont équipées d’un ferme-porte.
Les exutoires de fumée sont des coupoles installées sur le toit et que les pompiers peuvent ouvrir depuis le rez-de-chaussée pour évacuer les fumées d’une cage d’escalier. A condition que cette commande à distance fonctionne bien évidemment.
Les lampes de secours doivent pouvoir éclairer et permettre une évacuation en cas de coupure de courant. A condition que les batteries soient opérationnelles bien évidemment.
Et les petits boitiers rouges installés à côté des portes de secours au cinquième étage et dans lesquels se trouvent la clef des portes de secours sont très efficaces, à condition que la clef s’y trouve bien évidemment.
Lors de ma promenade j’ai constaté que la porte coupe-feu de STU restait ouverte (très pratique quand on a des valises mais pas exactement ce que demandait les pompiers…). Malgré plusieurs rappels, cela avait déjà été le cas pendant des années de la porte CDEF jusqu’à ce qu’on donne enfin le simple petit coup de rabot nécessaire.

Il y avait le jour de ma visite davantage de lampes de secours en panne que de lampes de secours opérationnelles ! Pourtant simple à vérifier : il existe un petit bouton sur lequel il suffit d’appuyer pour les tester.
Quant aux commandes des exutoires de fumée (il y en a 8, une par cage d’escalier) plusieurs étaient sur alarme indiquant une défectuosité de la batterie.

En me promenant au cinquième étage, j’ai observé que les portes de secours étaient fermées à clef mais que dans la plupart des cas la clef avait disparu du boitier rouge.

J’ai signalé ces dysfonctionnements au concierge qui les a signalés au syndic qui a fait rapidement venir une firme et à l’heure où j’écris ces lignes les lampes de secours fonctionnent et les commandes d’exutoires aussi. Il n’y a plus que le reste. Mais qu'en serait-il si je ne l'avais pas remarqué ?
Et parlons pour terminer du défibrillateur installé près de la porte de la piscine. Excellente idée. Sauf que si vous demandez à Jean ou à Carine si, en cas de nécessité, ils pourraient s’en servir efficacement pour vous sauver la vie, la réponse est un peu évasive. Ils ont bien eu une formation il y a 4 ans mais…

Nous avons payé KONE deux fois et demi plus cher que ce que OTIS nous proposait. Mais le syndic trouve les prestations de KONE meilleures.

Un de nos ascenseurs est pourtant resté près de deux mois en panne cet hiver.

Il est important de savoir que la firme qui entretient les ascenseurs d’un immeuble ne doit pas nécessairement être la firme qui les a construits et placés. D’ailleurs il y a chez nous 8 ascenseurs de deux marques différentes et pour chacun d’eux plusieurs composants (cabine, moteur, armoire de commande, …).
Jusque-là pas de problème.
C’est la firme KONE qui assure l’entretien chez nous depuis 2011. La loi prévoit que le syndic doit constamment évaluer et nous faire rapport des fournitures régulières (fournitures de service dans ce cas-ici). Et comme déjà dit le rôle du conseil de copropriété est de vérifier que le syndic remplit bien sa mission.
Le recours à KONE est-il régulièrement remis en cause et décide-t-on régulièrement de continuer de travailler avec eux parce qu’ils offrent le meilleur prix ou le meilleur service ? Pour le prix certainement pas. Pour le service je vous laisse juger.
En 2018 le contrat d’entretien des ascenseurs nous coûtait 1.793,91€ par ascenseur et par an. Intrigué par ce prix qui me semblait fort élevé, j’avais demandé une offre à la société OTIS. Ils m’ont fait deux offres l’une à 519,40€/an, l’autre à 731,40€/an (prix TVAC). Dans le premier cas ils s’engageaient à deux entretiens préventifs par an et dans le second à trois entretiens préventifs par an (KONE, dans son contrat, ne s’engage pas à un certain nombre d’entretiens préventifs par an). Le contrat d’OTIS était (après trois ans) dénonçable d’année en année moyennant préavis de 3 mois. Celui de KONE n’est dénonçable que tous les cinq ans avec préavis de 6 mois…
Le 23 septembre 2018 j’écrivais au syndic et au conseil pour leur demander de renoncer avant le 30 septembre aux contrats avec KONE et avec DE COCK (piscine) ce qui nous donnait trois mois pour renégocier ces contrats avec eux (ou avec un autre). Pour DE COCK un simple courrier était à envoyer 3 mois avant l’échéance du 1er janvier et cela laissait encore toutes les possibilités ouvertes. Pour KONE cela nécessitait donc un peu de négociation.
(traduction)
Je suis à présent convaincu que nous payons trop : j’ai entre autres une offre d’Otis qui le montre. Je ne dis pas que nous devons travailler avec Otis ou n’importe qui d’autre que Kone, mais je dis que nous devons réviser cet accord. Et davantage encore maintenant après la mise en conformité des ascenseurs que nous avons fait faire l’an dernier. Quelqu’un peut-il discuter avec Kone pour obtenir leurs meilleures conditions à partir de 2019 ? Ou devons-nous attendre une autre année?
La réponse de Bart a été de dire de ne surtout pas changer de prestataire et que de toute façon ce n’était pas la priorité du moment.
(traduction)
Je pense que nous ne devons pas changer ou annuler ce contrat, étant donné que le confort des habitants est trop en jeu. Comme le souligne Juliaan, on pourrait bien faire remarquer à KONE que les prix des autres grands joueurs sont moins élevés, mais ce n’est certainement pas l’une des choses les plus importantes à faire à l’heure actuelle.
Ce mail montre une préférence non expliquée du syndic pour le fournisseur KONE malgré l’énorme différence de prix.
Ces entretiens représentaient donc 14.351,28€ (soit 8X1.793,91€) par an à l’époque (indexé). Mais on a dépensé bien plus que cela avec KONE au cours du temps car il y a évidemment les prestations non comprises dans le contrat (renouvellement d’un moteur par exemple). Cela a représenté jusqu’à 45.779,11€ payés à KONE pour la seule année 2021. A ma connaissance sans faire d’appel d’offre à la concurrence, pourtant obligatoire d’après notre Règlement d’Ordre Intérieur dès que le montant dépasse 12.500€.
Alors en échange de cela a-t-on eu droit à un bon service ? Récemment l’ascenseur VWXYZ est resté près de deux mois en panne (au minimum du 28 novembre au 17 janvier) Pourtant le contrat de KONE nous garantit plus de 99,5% de disponibilité des ascenseurs

Une consolation : ils garantisssent une disponibilité des acsenseurs de plus de 99,5 %. Et ils sont tellement sûrs d'eux qu'ils s'engagent à nous indemniser de 25€ si cet engagement n'était pas tenu. Nous voilà donc plus riches de 25€.
Ces deux mois d'indisponibilité n'ont pas semblé gêner davantage le syndic qui a écrit aux malheureux propriétaires du VWXYZ :
(traduction)
Les problèmes avec l’ascenseur 8, colonne VWXYZ, persistent. Cela fait maintenant depuis un mois que l’ascenseur est en panne en raison d’un module de commande défectueux.
Le problème n’est pas avec la société de maintenance KONE, qui a toujours fourni un service correct, mais avec le fait que ce PLC contient un logiciel spécifique à cet ascenseur que seulement une entreprise (SETEC) peut maintenir.
Pour Bart KONE a toujours fourni un service correct. Pour moi (et pour tout le monde) KONE est responsable de ses sous-traitants : notre contrat ne nous lie qu’à KONE et à personne d’autre.
A vrai dire je pense que KONE n’est ni meilleur ni moins bon qu’un autre. Le tout est de bien gérer le fournisseur. Mais si on accepte que ses contrats d’entretien soient beaucoup plus chers que d’autres sans même le leur faire remarquer, si on se contente de leur demander combien on leur doit pour un remplacement de moteur sans même les mettre en concurrence et quand on les absout de toute faute après deux mois de panne, on ne les incite pas à s’améliorer.
Tout cela sous le regard bienveillant d’un conseil de copropriété chargé de voir si le syndic fait bien son job.